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以案说法之非违约方的止损义务

日期: 2021-06-05
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作者:陈思圳、赖淑芬



案件起因

2020年2月,T公司欲单方解除与出租人R公司之间的《租赁合同》,公司负责人得知我们是专业处理租赁事务的律师团队,于是来到卓建所向我们咨询。

据悉,T公司于2019年5月在深圳市的中心地带租赁了一处商住物业,用于瑜伽馆经营,总面积约300多平方米。由于新冠肺炎疫情的出现,瑜伽馆的生意一落千丈。因此,T公司决定关闭瑜伽馆,并希望单方终止《租赁合同》,但经过与房东R公司多番协商均无果。

在了解基本案情、查阅相关文件后,我们向T公司出具了《房屋租赁合同纠纷代理思路及方案》,分析论证了双方签署的合同的效力以及该合同关于违约的规定,并告知后期R公司可能会提起诉讼及其后果。经过我们的专业、耐心分析,T公司表示非常认可,随即聘请了我们作为专项法律顾问处理解约事宜。之后,T公司在律师指导下收集、固定了相关证据,并采取了相应的一系列防范措施。



诉讼过程

果不其然,2020年9月,R公司提起了诉讼,要求没收T公司原先交付的保证金、并支付2020年1-9月的租金、滞纳金、违约金,共计110余万。T公司聘请我们作为代理律师出庭应诉。

案件审理过程中,我们提出:

一、R公司在T公司书面通知不再续租、多番请求收回房屋的情况下,仍拒不收回房屋,恶意拖延合同解除的时间,对于损失扩大的部分,无权向T公司主张赔偿。根据我国《合同法》第119条之规定(注:判决时《民法典》尚未施行,仍应适用合同法的规定),当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。

二、R公司主张没收保证金、计算滞纳金并要求T公司支付违约金,属于重复主张违约金,是不合理的高额违约金,应予调整。从立法本意来说,违约金的性质是“以补偿为主,以惩罚为辅”,违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能,而不是旨在严厉惩罚违约方、使守约方因此获得暴利。


判决结果

我们的上述抗辩均得到了法院的支持。

法院认为:原告作为出租方,在被告违约未付租金,且已发出提前解除合同通知的情况下,负有止损义务,但原告直至2020年9月才发出解除合同通知,原告怠于行使合同解除权,放任损失的扩大,该扩大损失应由原告自行承担,故本院酌情确定原告可行使合同解除权并另行出租涉案房产的合理时间为3个月。

原被告租赁合同约定,因被告违约导致合同解除,原告有权没收保证金,被告还应按“剩余租期租金金额”向原告赔偿损失。该约定中“没收保证金”及“赔偿损失”均是对同一违约行为的违约惩罚,亦具有填补损失的作用,不应重复使用...故对原告请求被告支付违约金XX元的请求,本院不予支持。

法院判决:原告有权没收保证金21万元、被告支付1-3月的租金及滞纳金、驳回原告其他诉讼请求。

一审判决后,双方均未上诉。


律师分析

本案是关于非违约方止损义务的典型案例,被告T公司经过前期的固定证据、防范措施,以及庭审中的积极、有效抗辩,最终只需另行支付3个月的租金(约17万元),止损金额超过73万。毕竟本案是因单方违约要求解除合同引发,对此结果T公司表示满意。试想,如果当初T公司选择直接一走了之,那么将会落实单方恶意违约情节,结果必然不会这么理想。

从承租人的角度而言,如果出现无法继续承租物业的情形,妥善处理双方的租赁合同关系是十分必要的。毕竟基于诚实信用的基本原则,我国法律明确规定合同双方需要恪守合同,且双方签订的合同也明确规定了单方解除或者单方违约需要承担相应的后果,故切莫听之任之,否则可能导致更严重的违约责任。

从出租人的角度而言,如果租赁合同出现了解除事由,甚至是承租人单方书面请求提前解约的情况,应当及时、适时解除租赁合同,采取积极应对措施、防止损失的进一步扩大,这是出租人的法定义务。切莫因为是对方违约就不管不问,放任损失进一步扩大。本案中,R公司未及时采取必要措施止损,最终不仅承担了房屋长期空置的损失,而且因此付出了高额的诉讼成本,可谓是得不偿失。




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