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房地产经纪机构可以代理“小产权房”买卖吗?

日期: 2021-06-05
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作者:董云健、蔡城英


深圳房地产市场一直以来都是社会关注的热点,2021年2月8日《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》发布之后,深圳的二手房市场成交量明显降低,随之大量“小产权房”成为市场关注的热点。5月初,央视新闻报道深圳“小产权房”交易火爆、价格上涨之后,深圳各区都采取了不同的措施,加强了对“小产权房”的监管。

虽然“小产权房”的买卖行为是双方自愿的民事行为,但其买卖行为并不受法律保护,在律师界,律师不办理“小产权房”买卖的见证业务基本已经是常识,那么房地产经纪机构能否为“小产权房”的买卖提供居间服务呢?本文将结合现有法律规定,探讨分析如下。


一、小产权房的概念

相关法律文件并未对“小产权房”作出明确界定或者说明,这一概念形成于房地产的交易市场,因其概念深入人心,部分新闻媒体或者官方文件也会直接使用这一概念。

2013年11月22日,《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》指出,建设、销售“小产权房”,严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。这是唯一一份以国家部委名义印发专门规定“小产权房”工作的文件,在这里,也非常明确地指出销售、购买均不受法律保护。



二、房地产经纪机构可以代理“小产权房”买卖吗?

根据《房地产经纪管理办法(2016修正) 》第三条,房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪机构是指依法设立,从事房地产经纪活动的中介服务机构。即人们日常生活中所称的“中介”。

虽然“小产权房”的形式多样,也没有明确的法律定义,但其基本上有一个共同的特征就是没有权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正) 》第三十八条规定,下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的。因此,根据该条规定,深圳的大部分小产权房基本可以归类于《城市房地产管理法》规定的不得转让的房产。只是该法并未规定违反该三十八条应当承担何种法律责任。

《房地产经纪管理办法(2016修正)》第二十五条明确规定了房地产中介机构禁止的行为,其中包含“为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务”。该办法第三十七条规定了对应的罚则,对房地产中介机构为禁止交易的房屋提供经纪服务,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构,取消网上签约资格,处以3万元罚款。

因此,“小产权房”因其未登记领取权属证书而属于不得转让的房地产,房地产机构为不得转让(禁止交易)的房地产提供经纪服务,违反了《房地产经纪管理办法(2016修正)》,房地产主管部门可以依法实施行政处罚。


三、案例分享

深圳市F房地产投资顾问有限公司(以下简称“F公司)是一家从事房屋销售代理及部分房屋出租业务的公司,其于2018年8月为某套小产权房的买卖提供居间服务,在客户发现无法过户时,引发争议,客户投诉至L区房地产主管部门。L区房地产主管部门依据《中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正)》《房地产经纪管理办法(2016修正)》等相关规定,依法对该中介机构下发行政处罚决定书,处以罚款3万元。该处罚决定书经深圳市盐田区人民法院审查,准许强制执行。



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