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“三旧”改造村企合作项目中村集体的主体身份与地位

日期: 2021-01-27
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作者:马海燕律师

当前,“三旧”改造中旧村庄的改造项目大量采用村企合作模式进行,由村集体引入合作方(开发商),通过搬迁补偿安置的形式向土地及建筑物权属人支付货币补偿或回迁物业,最终取得实施主体资格后取得土地使用权并完成项目的开发建设。对于村企合作项目中村集体的主体身份和地位是如何的呢?

一、村民委员会、农村集体经济组织、股份合作公司的职能和定位

1.村民委员会:

我国实行基层群众自治制度,基层自治组织分为居民委员会和村民委员会。村民委员会是我国各乡镇所辖行政村村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,承担村的管理职能,在乡(镇)政府的指导下开展工作。

《中华人民共和国宪法》第一百一十一条:城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织。居民委员会、村民委员会的主任、副主任和委员由居民选举。居民委员会、村民委员会同基层政权的相互关系由法律规定。居民委员会、村民委员会设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会,办理本居住地区的公共事务和公益事业,调解民间纠纷,协助维护社会治安,并且向人民政府反映群众的意见、要求和提出建议。

《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条:基层群众性自治组织,实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业,调解民间纠纷,协助维护社会治安,向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。

2.农村集体经济组织:

农村集体经济组织是上世纪五十年代为实行社会主义公有制改造在农业合作化运动中产生的,现在主要表现为经济联合社、经济合作社、股份合作经济社等形式,承担村的经济职能,主要归农村农业部门管理。

《广东省农村集体经济组织管理规定》第三条:本规定所称农村集体经济组织,是指原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的合作经济组织,包括经济联合总社、经济联合社、经济合作社和股份合作经济联合总社、股份合作经济联合社、股份合作经济社等。

第十二条:农村集体经济组织应当履行以下职责:(一)经营管理属于本组织成员集体所有的土地和其他资产。

第十三条:农村集体经济组织享有以下权利:

(一)集体土地和其他集体资产的所有权;

(二)由本组织经营管理的国家所有的资产的使用权、经营权和收益权。

3.股份合作公司:

股份合作公司由农村集体经济组织改制而来,实行公司化运作,股东分为集体股、个人股和募集股,主要由政府股份合作公司监督管理部门管理。

目前,《中华人民共和国公司法》(以下简称“公司法”)对于股份合作公司的法律属性并无界定,但深圳市1994年就颁布了《深圳经济特区股份合作公司条例》对股份合作公司进行规制,广东省也在1998年颁布了《广东省股份合作企业条例》。股份合作公司通过折股、募集两种方式设立,成立集体资产管理委员会作为集体股的代表,除此之外,其他规定基本与《公司法》的精神一致。在村企合作项目中,往往涉及对集体资产的处置,除了股东会的表决外,集体资产管理委员会也需要进行表决。

《深圳经济特区股份合作公司条例》第三条:本条例所称股份合作公司(以下简称公司)是指依照本条例设立,注册资本由社区集体所有财产折成等额股份并可以募集部分股份构成,股东以其享有的股份为限对公司承担责任,并按照章程规定享受权利和承担义务,公司以其全部资产对公司债务承担责任的企业法人。

二、如何确定村企合作中村集体的主体

根据上文,村民委员会承担村的管理职能,农村集体经济组织承担村的经济职能,股份合作公司由农村集体经济组织改制而来,实行公司化运作。但是,在“三旧”改造村企合作过程中,该如何确定合作主体呢?


根据深圳、广州、东莞三个代表城市的相关政策规定,在成立了农村集体经济组织的地方,与开发商进行合作的主体一般为村经济合作社这样的农村集体经济组织,或者为农村集体经济组织的继受单位,在深圳为股份合作公司;在未成立农村集体经济组织的地方,村民委员会也可成为合作主体。因此,村民委员会、农村集体经济组织、股份合作公司均可作为合作主体,具体应当以改造项目土地及建筑物的权属主体为准。

《深圳市城市更新办法》第三十四条:城中村、旧屋村拆除重建的,应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。

广州市《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》第三条:村集体经济组织是合作企业选择主体,应按照公开、公平、公正的原则,通过政府公共交易平台选择有社会责任、有实力的合作企业进行旧村改造。

东莞市人民政府2015年还发布了《东莞市集体经济组织与企业合作实施“三旧”改造操作指引》。

根据《中华人民共和国民法典》第一百零一条:居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格,可以从事为履行职能所需要的民事活动。未设立村集体经济组织的,村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。

三、农村集体经济组织是否能独立承担民事责任

在村企合作项目中,开发商大多是与农村集体经济组织或股份合作公司进行合作,股份合作公司以其全部财产对外承担责任并无疑议。但农村集体经济组织并非为大众所熟知的市场主体,是否可以独立承担民事责任呢?

根据我国现行法律法规的相关规定,农村集体经济组织根据相关法律法规在履行相关手续、满足一定的条件后可以取得法人资格,可以独立承担民事责任。

《中华人民共和国民法典》第九十九条:农村集体经济组织依法取得法人资格。法律、行政法规对农村集体经济组织有规定的,依照其规定。

《广东省农村集体经济组织管理规定》第十八条:农村集体经济组织证明书是农村集体经济组织的身份证明,县级人民政府或者不设区的市人民政府免费向农村集体经济组织颁发组织证明书,具体工作由农业行政主管部门负责。证明书载明事项发生变更的,农村集体经济组织应当在变更事项发生之日起30日内向农业行政主管部门申报办理变更手续。农业行政主管部门应当自收到申请之日起30日内办结变更手续。《广东省农村集体经济组织证明书》的样式,由省农业行政主管部门统一制发。

第十九条:农村集体经济组织凭组织证明书办理组织机构代码证,按照有关规定在银行或者农村信用社办理开立账户等手续。

《关于开展农村集体经济组织登记赋码工作的通知》(农经发〔2018〕4号)第一条第(一)款:农村集体经济组织是具有中国特色的农村经济组织,是农村集体资产的管理主体,是一类特别法人。

2001年《广东省农村经济联合社和经济合作社示范章程(试行)》第五条:本社实行自主经营、独立核算、自负盈亏;依法享有独立进行经济活动的自主权,独立承担民事责任。

除了成文法方面的规定,在司法实践中也已经出现以农村集体经济组织为被告,并承担民事责任的司法判例。

(附:吴川市中广房地产开发有限公司与吴川市梅录街道庐江社区何屋底经济合作社合资、合作开发房地产合同纠纷民事判决书)

 

广东省吴川市人民法院

 

民 事 判 决书

 

(2019)粤0883民初995号

原告:吴川市中广房地产开发有限公司,地址:吴川市梅录山庄三街91号四楼。

法定代表人:林华锦,执行董事。

委托代理人:冼日生,广东仁乐律师事务所律师,一般代理。

被告:吴川市梅录街道庐江社区何屋底经济合作社,地址:吴川市梅录街道庐江社区何屋底村。

负责人:何秋林,社长。

委托代理人:张东煜,北京德恒(深圳)律师事务所律师。

原告吴川市中广房地产开发有限公司(下简称中广公司)诉被告吴川市梅录街道庐江社区何屋底经济合作社(下简称何屋底经济合作社)合资、合作开发房地产合同纠纷一案,本院于2019年4月11日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告中广公司的法定代表人林华锦及其委托代理人冼日生,被告何屋底经济合作社的负责人何秋林及其委托代理人张东煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告中广公司向本院提出诉讼请求:1.确认被告于2019年1月23日向原告发出的《解除协议的通知》无效;2.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由:2010年8月5日,原告与被告订立《村企合作开发房地产合同》,约定由被告将其位于何屋底旧村庄范围内的存量土地约92.8万平方米全部交由原告按“三旧”改造政策或者法律规定的程序报批开发,原告负责出资、建设、销售和协调政府关系等事项,被告负责提供土地、拆迁安置和协调村民关系等事项,所得收益由原被告按8:2比例分成。2011年3月4日,原告与被告又订立《补充协议》(下称《补充协议一》),对相关具体地块的开发、拆迁安置及费用垫付、土地招拍配合等事项作出补充约定。该《村企合作开发房地产合同》和《补充协议一》,以下统称开发合同。开发合同签订后,原告投入大量人力、物力协调相关政府部门,成功将协议改造开发范围内的数十万平方米土地纳入吴川市“三旧”改造规划,并对开发建设事宜作了统筹安排。但被告迟迟未按“三旧”改造政策的要求制订“三旧”改造方案和申办相关审批手续,致使原告无法进行改造开发工作。事后事实证明,被告拒不履行协议,原来是另有图谋。被告的领导人员为个人谋取巨额非法利益,私自与邱圣凯商谈合作开发房地产协议,将与原、被告签订的开发合同项下土地再与邱圣凯代表的某房地产公司合作开发。被告为实现非法目的,不惜违约,于2011年12月22日起诉请求确认其与原告订立的上述合同无效。案经两级法院判决均确认开发合同有效,驳回被告的诉讼请求。2012年6月19日,原告委托律师致函被告,要求被告启动“三旧”改造申办工作。同年7月3日,被告委托律师复函,称案件正在法院审理当中,其将严格执行人民法院的生效裁判。2013年5月8日和6月6日,原告又两次致函被告,催促其履行开发合同,尽快推进旧村改造开发工作。2016年1月22日,经双方多次协商,原、被告双方再次就推进合作开发事宜订立了《村企合作改造开发房地产合同补充协议》(下称“补充协议二”)。该协议第一条明确约定:“位于潮江路两旁的约28000平方米政府返还自留地和村中沿江小学分校以及舞台前后空地共约12000平方米,即合计约4万多平方米土地作为第一期开发计划。根据原开发合同,甲方(被告)无偿提供合约宗地的土地权属证明及相关集体土地转办国有土地使用证所需证明材料……根据合作开发实际需要,甲方应及时无条件提供办理土地开发的所有相关证明和手续,共同向地市政府相关部门办理合作项目的立项、报建、开工等有关合法手续。”同时,该协议第二条也明确约定,被告另外90万平方米土地不适宜一下子大面积开发,由原告根据相关开发政策及房地产市场发展趋势另行确定开发方案。补充协议第三条规定:“为了顺理推进合作开发项目,树立双方信心,尽早创造收益,甲乙双方应该无条件履行原开发合同的责任和义务,不得以任何理由或借口故意推诿责任或义务,双方应积极支持和配合项目开发实时需求,为项目合作开发创造有利条件,以期早日实现双方合作共赢的合作的目的和意愿。”至此,原被告双方签订的开发合同已经法院判决有效,受法律保护,被告亦于2016年1月22日与原告达成“补充协议二”,被告应当按照开发合同的约定全面履行自己的义务。然而2019年1月22日,当原告再次向被告致函催促履行开发合同义务时,被告不仅未依约履行相应的协议义务,反而于同月24日向原告发出《解除协议的通知》,要求解除开发合同。同月28日,原告回函明确不同意解除开发合同,并再次要求被告诚信履约。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条规定,被告解除开发合同无事实和法律依据,被告通知对开发合同的解除无效。根据《合同法》第六十七条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。开发合同均约定“甲方无偿提供合约宗地的土地权属证明及相关集体土地转办理国有土地使用权所需证明材料,乙方先出土地出让金双方一起到国土局等相关部门办理国有土地使用证至乙方名下。”开发合同明确约定主要义务履行顺序,即被告先履行“无偿提供合约宗地的土地权属证明及相关集体土地转办理国有土地使用权所需证明材料”,之后才是原告履行支付土地出让金等。如果该条款没履行,其他条款也无法履行。被告拒不履行合同义务,先是恶意起诉确认开发合同无效阴谋失败,现居然倒打一耙,诬称原告违约而非法通知原告解除开发合同,其最终目的是为了撕毁开发合同,另与他人进行合作开发,损害原告的合同权利。被告的所作所为系公然违背诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护”的规定,在开发合同已经生效判决确认有效,且不存在着法定解除和约定解除的情况下,依法应当全面履行合同义务。被告为牟取非法利益恶意行使合同解除权,视契约为儿戏,严重地损害了原告的合法权益。为此,原告特提起本案诉讼,恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求,维护法律尊严及原告的合法权益。

被告何屋底经济合作社辩称,一、原告存在违约行为,被告向其发出《解除协议的通知》符合合同约定。2010年8月5日,被告与原告签订了《村企合作改造开发房地产合同》,并于2011年3月4日签订了《补充协议》(以下简称“涉案合同”)。合同约定,原告负责投入资金对宗地范围内的公共设施和楼宇建设,并按政府规定支付拆迁房屋、迁坟和青苗费用;负责对宗地范围内的项目进行科学合理的整体规划设计、项目建设的具体组织和实施等。该项目的开发建设首先应解决合同约定范围的搬迁补偿问题,若要解决该问题,原告按约定承担的搬迁补偿资金必须首先到位,但是自双方签订涉案合同以来,在长达八年多的时间内,原告没有为该项目投入过任何资金。原告对本项目没有进行过任何规划设计,被告从未见到任何有关本项目的规划设计资料及相关图纸。原告也没有按照合同约定为本项目建设制定过任何实施方案。此外,原告诉称其投入大量人力物力协调相关政府部门,成功将协议改造开发范围内的数十万平方米土地纳入吴川市“三旧”改造规划。但原告并未提供证据证明前述主张。根据湛江市人民政府出具的《关于同意吴川市三旧改造规划的批复》(湛府函[2010]153号),《吴川市“三旧”改造规划》已于2010年5月18日获得湛江市政府的同意批复,即在《合作开发合同》签订前,协议约定土地已经被纳入《吴川市“三旧”改造规划》,原告的陈述缺乏事实依据。综上,原告的上述行为已构成违约,根据《村企合作改造开发房地产合同》第六条第二款的约定,如乙方不按约定执行违约,甲方将终止合约,并收回相应项目土地。据此,被告向原告发出《解除协议的通知》符合上述合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定,被告有权解除与原告签署的合同及其补充协议。二、原告存在违约行为导致涉案合同目的不能实现,被告其发出《解除协议的通知》符合法律规定。根据上述,原告自签署涉案合同以来,在长达八年的时间内没有按照约定履行任何义务,致使本项目没有任何进展,双方签订的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项之规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。据此,被告有权向原告发出《解除协议的通知》解除双方签署的合同及其补充协议。三、涉案合同已失去了继续履行的基础与可能。1.原告违反了《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则致使涉案合同的履行失去信任基础。根据(2015)湛赤法刑初字第15号《刑事判决书》,原告在上述协议签订前后不遵守法律从事违法行为,致使何屋底村原村干部多达10人受到刑事处分。正是因为原告的上述违法行为,导致其失去了被告及村民的信任。本项目涉及本村重大利益,被告及村民不会也不能将其交给一个不遵守法律、不遵守社会公德、不守信用的公司来完成,否则,被告将面临重大的法律风险及经济损失的风险。2.被告与原告涉案合同属于框架式、意向式合同,其本身不具备继续履行的条件。(2012)湛吴法民初字第15号民事判决书认定,涉案合同是一个框架式、意向式合同。合同约定的开发形式是分步实施、逐步推进。对于纳入三旧改造的土地如何开发,双方可以在以后合同中再作细化性规定。对于未纳入“三旧”改造范围的土地,双方再视实际情况作处理。根据上述判决,涉案合同,其本身缺乏履行内容,其继续履行需要双方根据实际情况签订补充协议才能得以履行。能否继续签订补充协议将成为涉案合同继续履行的关键。鉴于上述,原告不仅存在违约行为,还存在严重违法行为,不遵守法律、不遵守社会公德、不守信,其已经失去继续签约的基础与可能。涉案合同的内容、性质并结合上述事实必然得出其无法继续履行的结论。四、涉案合同解除程序符合法律规定,已产生解除合同的效力。1.根据上述,原告存在违法、违约行为,符合涉案合同约定及法律规定的合同解除条件。2.何屋底村村民大会、村民代表大会已表决同意解除涉案合同。3.2019年1月23日,被告向原告发出《解除协议通知》,且原告已经收到该《通知》,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。据此,涉案合同已经解除且依法产生解除的法律效力。综上所述,原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据,应依法驳回其全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本案双方提交的与待证事实有关联的证据主要有:双方签订《村企合作改造开发土地协议书》及两份补充协议,何屋底村多名干部受到刑罚的刑事判决书,对合同效力认定的一、二审民事判决书,及催促履行及解除协议通知等证据,根据有效的证据及当事人在庭上的陈述,可以认定如下的事实:

2010年4月22日,何屋底经济合作社与珠海市中广企业(集团)有限公司(下简称珠海中广公司)签订了《村企合作改造开发土地协议书》,约定了何屋底所有的总面积约92.8万平方米的土地全权交由珠海中广公司分期改造开发,何屋底经济合作社、珠海中广大公司的利润按房地产实建面积2:8分成。

尔后,何屋底经济合作社和珠海中广公司的法定代表人林华锦共同配合政府的“三旧改造”工作,合作项目得到进一步的推进。

2010年5月18日,湛江市人民政府作出(2010)153号《关于同意吴川市三旧改造规划的批复》,吴川市人民政府在2010年8月作出的吴川市“三旧改造”年度实施计划(2010-2015)中,何屋底居委会纳入年度实施计划有:项目库图斑编号为44088300022,面积5.78公顷,项目库图斑编号为44088300024,面积为6.99公顷,项目库图编号为44088300092,面积为0.56公顷,项目库图斑编号为44088300093,面积为43.51公顷,项目库图斑编号为44088300096,面积为63.39公顷,以上土地面积合计为120.23公顷,折合1803.45亩,拟改造用途为城镇住宅用地,改造模式为自行改造或合作改造。

2010年7月16日,以珠海中广代表人林华锦为法定代表人,在吴川市工商部门成立“吴川中广公司”。

2010年8月5日,原告与被告订立《村企合作开发房地产合同》。合同约定如下:

第一条:合作标的。(一)甲方自愿将其旧村庄的土地(约25万平方米)、位于潮江路两旁的留成土地约28000平方米(吴府办函[2010]4号文件标注)以及位于潮江路与站前路之间约65万平方米土地(分别命名为长岭、李禾埇、沟口洞、下背塘、李村洞、番坡、大园、大田沟)等甲方全部存量土地总和合面积约为92.8万平方米土地权全部交由乙方分期改造开发。实际面积以开发后双方核算的为准,乙方开发后返还番坡土地约2万平方米给甲方作为公益事业之用地。(二)该项目可根据三旧改造政策双方共同向市政府职能部门报批开发,合约宗地范围内未被批三旧改造的土地乙方依况合理组织开发。本项目的设计布局、容积率绿化率按市政府各职能部门批准为准。

第二条:合作和分配方式。(一)甲方出以上土地投入,乙方按约定宗地范围出项目建设资金。双方的投入均为不计利息方式投入。收益按房屋实建总面积的比例2﹕8分配,即甲方所得百分之二十,乙方所得百分之八十。住宅和商铺依各实建面积均按约定2﹕8比例分配,具体分配位置据绘画后协商确定。(二)甲方无偿提供合约宗地的土地权属证明及相关集体土地转办理国有土地使用证所需证明材料,乙方先出土地出让金双方一起到国土局等相关部门办理国有土地使用证至乙方名下。(三)合同范围内土地未经对方许可均不得转让,乙方用土地和项目向银行融资时,所得融资资金要开设银行监管账户专项专用,不得转移挪作他用。(四)甲方只提供可开发土地和按约定比例收益房产,不参与全部项目建设实施工作和项目经营风险,乙方自主组织和实施项目建设及承担经营盈亏。(五)乙方的建筑物不得低于十层,如政府职能部门规划不能高于十层的,即以政府的批准建设为准。

第三条:销售及产权处置。(一)分期项目建至可销售后,双方各自承担各自分的得物业的产权和销售税及费用,乙方负责整体物业的管理。等乙方全部项目房产销售完毕后将物业管理交给甲方负责,为了树立乙方项目开发的品牌,不影响乙方长续的品牌效应,甲方须聘请专业物管公司进行科学规范的专业管理。(二)为了整体项目能健康顺利发展,不能单一销售而扰乱市场价格,要兼顾双方的共利,同意协调布局销售。甲方分得的房产除留自用以外,不能单独对外向市场销售,须由乙方据市场实况策划广告宣传、制定合理价格统一对外销售,减出销售成本后所得利润按比例返还给甲方。(三)甲方除可分配商铺面积的20%外,另可用分得的20%住宅房产按市价折合所得款项优先向乙方按市场销售价格换购商铺。(四)甲方所得的商铺在招商时应和乙方协调,顾全乙方整体规划的商业布局,使整体项目商业布局合理,构造有序、和谐、繁荣的商业格局和气氛,促进本项目商业可持续繁荣发展,以构建多方共赢的大局。

第四条:权利和责任。(一)甲方的权利:按本合同约定的比例分享收益。(二)甲方的责任。1.确保协议宗地范围内的土地无争议和原产权人为甲方,根据实时提供宗地范围内的土地给乙方,及时提供乙方开发项目过程中需甲方出具的一切证明材料。为乙方在土地过户、项目立项、建设、办理产权和销售提供权利支持和配合。2.以村委名誉和涉及拆迁村民协商,具体负责宗地范围内的各项拆迁和安置工作,在实施过程中甲乙双方共同全力配合执行。3.妥善负责处理因拆迁和开发引起的村民争议纠纷,做好村中群众思想教育工作,防止群体性事件发生并处置。4.甲方不得无故拖延或阻挠开发建设工作,不得以任何或变相方式提高约定分成比例和向乙方索取额外费用。5.甲方对乙方签署的合同文件和获悉乙方的商业机密予以保密,不能向第三者泄露,否则须承担一切由此带来的后果和损失。不能将本合同宗地范围与第三方签署任何开发和转让合同,不能将乙方权利让与第三方。(三)乙方的权利:本合同约定的比例分享收益。(四)乙方的责任。1.负责投入资金对宗地范围内项目的公告设施建设和楼宇建设,并按政府规定支付拆迁房屋、迁坟和青苗费用。2.对宗地范围内的项目进行科学合理的整体规划设计、项目建设的具体组织和实施、商品房和商铺的宣传广告和销售。3.为建设需要协调政府相关职能部门工作,负责宗地范围内项目的物业管理。4.负责把甲方应分得的收益及时落实返还给甲方。5.对双方签署的合同文件和获悉甲方的商业秘密给予保密,不能向第三方泄露,否则须负由此带来的损害和责任。

第五条:国家征收和不可抗力。(一)双方履行协议过程中,如遇自然灾害或不可抗力只是建设项目灭失,双方均不负赔偿责任。政府或保险公司一切补偿和赔付款项归乙方,另在项目重建中将来的收益甲方应据实况减除乙方损失后再按约定比例分配。(二)如因政府公共建设需要征收协议宗地,宗地价值赔偿归甲方,宗地上建筑物及附着物和其他一切赔偿归乙方。如一方收取,应及时将另一方应得补偿如数划转给对方。如对方对国家征收有异议,应共同向政府有关部门提出,并共同支付因异议产生的各项费用。

第六条:违约责任。(一)如甲方不按约定执行违约,甲方违约责任只是指甲方与乙方签订合约后不得主观意志违约或再以第三方签订转让或合作协议。须赔偿乙方违约金5000万元人民币(可以用土地含拆迁和青苗等费用按400元每平方计赔),并赔偿因违约给乙方带来的实际损失和收益损失。(二)如乙方不按约定执行违约,甲方将终止合约,并收回相应项目土地。

第七条:协议的执行、变更和补充。(一)本协议执行期间,据实时实况未尽事宜另行协商并签订协议,本协议与补充协议不一致的,以补充协议为准。本协议和补充协议未作规定,按法律法规执行,法规无规定的依行业惯例执行。(二)本协议内容的变更须经双方协商同意后方可另行订立变更条款并执行,经双方签名确认的变更条款和补充协议是本协议不可分割的组成部分,具有同等法律效力。(三)本协议经双方签字盖章后生效,如发生争议纠纷,应通过积极友好协商解决,协商不成交由当地人民法院仲裁。本协议一式两份,双方各执一份,均具有同等法律效力。

2011年3月4日,原告与被告又订立《补充协议》(下称《补充协议一》),补充协议约定如下:

一、沿江小学分校(原何屋底小学),学校旁大舞台及舞台旁边空地及直至潮江路边整片全部地块约15000平方米土地是甲方主权的存量土地,也即双方合约宗地。现将地域名和界限范围明晰。二、甲方负责和学校主办方协调搬迁转移安置工作,及时将以上地块交乙方开发使用。学校重建可在双方合约宗地依规划地重建,经费由主产权方负责,但另一方可优先共享学校资源。三、不属村集体所有土地,涉及本村民私有或外来居民所有的土地和房屋,甲方负责做好业主搬拆迁工作。考虑甲方暂时经济困难问题,所涉费用先由乙方代甲方垫付。到时甲方在楼房收益中扣环给乙方,本征购土地属甲方产权土地。四、位于吴川市检察院对面潮江路边,早前被政府已征用但未支付够土地款给甲方的约4万平方米土地,因该地块为一线马路边商业用地也是整体大项目的大门所在方向,更可影响整体项目的商业价值和目标价值。所以双方必须各尽其能责向政府申请用合约宗地置换或购回该地块。以提升整体项目的规模和格局,提高更大的商业价值,使双方大道共赢目标。乙方组织协调政府和各方关系,所需经费由乙方先代甲方垫付,甲方在楼房收益中扣还给乙方。五、如合约宗地实行招拍挂征收的,甲方需全力配合政府和乙方做好招拍挂征收土地工作,尽责任配合乙方摘牌。保证双方在合同中商定的利益,土地招拍挂后乙方所交付给甲方及政府的土地款及各款项,若不够甲方按约定楼房收益20%的,乙方在开发后按20%价值收益补足给甲方,反之如乙方所交付各款项超出甲方收益20%时,甲方在收益中扣还给乙方,也即双方均按2010年8月5日签订合同中约定比例方案执行。六、属乙方交付给政府的土地出让金,政府先征后返还部分属乙方,与甲方无关。若政府先返还至甲方处,甲方收取后需及时划转回给乙方,不得以任何理由拖延和压扣该款项,以便乙方能迅速将资金投入启动开发项目中。七、本协议为双方2010年8月5日签订合同的补充附属合同,为不可分割部分,本协议一式两份,双方各执一份,具有同等法律。经双方签字盖章后生效。

2011年12月22日,何屋底经济合作社向本院提起诉讼,请求确认中广公司与其签订的《村企合作改造开发房地产合同》无效。本院于2012年8月30日作出(2012)湛吴法民初字第15号民事判决,认定双方签订的《村企合作改造开发房地产合同》有效,判决驳回何屋底经济合作社的诉讼请求。何屋底经济合作社不服判决,向湛江市中级人民法院提起上诉。湛江市中级人民法院于2013年4月10日作出终审判决,认定双方重要签订的《村企合作开发房地产合同》有效,对何屋底经济合作社主张由吴川中广公司赔偿1300万元不予支持,维持了吴川法院的一审判决。

2016年1月22日,何屋底经济合作社与中广公司再签订了《村企合作改造开发房地产合同》补充协议。甲乙双方已于2010年8月5日签订了《村企合作改造开发房地产合同》,由于之前的合同纠纷和房地产行业市场环境低迷等因素影响,致使合作土地闲置至今,未能顺利开发利用,导致此前未能实现双方合作共赢的合同目的。为此,甲乙双方本着自愿、公平、公正的原则,在原开发合同的基本原则上作出合作开发补充协议如下:

一、根据当前房地产行业市场状况并结合实际情况,双方同意原开发合同分期开发,综合利用。首先项目合作合同中所涉及的位于潮江路两旁的约28000平方米(吴府办函[2014]号文件标注)政府返还自留地和村中沿江小学以及舞台前后空地共约12000平方米,即合计约4万多平方米土地作为第一期开发计划。根据原开发合同,甲方无偿提供合约宗地的土地权属证明及相关集体土地转办国有土地使用证所需证明材料,乙方先出土地出让金双方一起到国土局等相关部门办理国有土地使用证,按政策规定办理。根据合作开发实时需要,甲方应及时无条件提供办理土地开发的所有相关证明和手续,共同地向市政府相关部门办理合作项目的立项、报建、开工等有关合法手续。二、位夹于潮江路与站前路之间的位置约65万平方米土地和旧村庄约25万平方米土地,以及其它约定宗地,包括但不限于上述的约定宗地等暂时未开发的土地,鉴于双方认为目前房地产市场低迷,销售不景气,确实不适宜一下子大面积开发房地产项目,乙方根据相关政策及房地产市场发展趋势另行确定开发方案。在土地闲置期间可综合利用,甲乙双方可按法律法规的规定,在不违背原开发合同的原则下另行协商临时处置闲置土地方案。创造双方的最大收益,待条件成熟时再按原开发合同进行分期开发。三、为了顺利推进合作开发项目,树立双方信心,尽早创造收益,甲乙双方应该无条件履行原开发合同的责任和义务,不得以任何理由和借口故意推诿责任或义务,双方应积极支持和配合项目开发实时需求,为项目合作开发创造有利条件,以期早日实现双方合作共赢的合作目的和意愿。四、本补充协议一式两份,双方各执一份,自双方签署之日起生效,作为原开发合同不可分割的组成部分,具有同等法律效力。

2016年6月1日,湛江市赤坎区人民法院对何屋底村10名原干部因涉及在处理本村集体土地开发过程中,利用职务便利为他人谋取利益收受他人钱财,作出刑事处罚。

2019年1月22日,中广公司向何屋底经济合作社发函,要求何屋底经济合作社履行合同。

2019年1月23日,何屋底经济合作社向中广公司发出解除合同的通知。

本院认为,本案是合资、合作开发房地产合同纠纷。根据双方的诉辩意见,本案双方争议焦点问题:一、何屋底经济合作社发出的《解除协议的通知》是否即具有解除合同的效力;二、本案是否存在一方迟延履行债务或者其他违约致使不能实现合同目的;三、涉案合同是否失去继续履行的基础与可能。

关于何屋底经济合作社发出的《解除协议的通知》是否即具有解除合同效力的问题。何屋底经济合作社认为根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,《解除协议的通知》到达对方时解除。本院认为,当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方解除合同的,必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者九十四条规定的条件,即需要具备约定或法定的解除权,合同才能解除。故在审理本案合同是否解除时,需要审查何屋底经济合作社是否享有合同解除权,而不以通知到达对方作为认定合同是否解除的依据。

关于本案是否存在一方迟延履行债务或者其他违约致使不能实现合同目的的问题。被告何屋底经济合作社认为中广公司“一直未履行协议约定的相关义务”,没有支付房屋拆迁、迁坟等费用,故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同;而中广公司则认为何屋底经济合作社应先履行义务。由于双方在事后对上述争议没有达成补充协议,故可根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后,当事人对质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以用协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定,从双方所签订合同的有关条款或交易习惯出发予以确定。而双方签订的《村企合作改造开发房地产合同》第四条第(二)项甲方的责任中约定“1.确保协议宗地范围内的土地无争议和原产权人为甲方,根据实时提供宗地范围内的土地给乙方,及时提供乙方开发项目过程中需甲方的一切证明材料。为乙方在土地过户、项目立项、建设、办理产权和销售提供全力支持和配合。2.以村委名誉和涉及拆迁村民协商,具体负责宗地范围内的各项拆迁和安置工作,在实施过程中甲乙双方共同全力配合执行。”以及双方于2011年3月4日签订的《补充协议》也订明:“何屋底经济合作社负责搬迁学校,将地交由中广公司”、“不属于村集体的土地,由何屋底经济合作社作搬迁工作,由中广公司出资”等,由上述合同条款可知,提供宗地范围内的土地给乙方,是甲方应先予履行的义务。亦只有甲方把宗地范围内的土地给乙方,甲乙双方才能进行后续的“土地过户、项目立项、建设、办理产权和销售”等一系列的行为。由于甲方即何屋底经济合作社未采取实际行动,前期工作未开展,到目前为止都无法提供协议宗地范围内的土地给中广公司,以致合同无法继续履行,责任在于何屋底经济合作社。何屋底经济合作在其没有提供宗地范围内的土地给中广公司,而要求中广公司先支付房屋拆迁、迁坟等费用与双方的合同约定不符合。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定,本案中,何屋底经济合作社应先履行义务,在何屋底经济合作社不履行义务的情况下,中广公司享有先履行的抗辩权。法律并不赋予不守约的一方对守约的一方行使合同解除权。如违约的一方当事人认为继续履行对其不利有解除权,甚至已经违约了,为了规避违约责任发出了解除合同通知即可解除合同,无疑是鼓励违约。如上所述,先履行义务的一方是何屋底经济合作社。由于其违约造致合同未履行,根据诚实信用原则和合同全面履行的原则,何屋底经济合作社在本案中还未具备解除合同的权利,而是应当履行合同约定,在履行自己应负的义务后,如中广公司迟延履行其相应的义务或有其他违约行为致使不能实现合同目的等情形,何屋底经济合作社才有权提出解除合同。何屋底经济合作社与中广公司签订合同虽已达八年,至2016年双方还作出补充协议,正如补充协议所言“一致同意启动加快原开发合同合作项目,把握时机创造有利的开发条件,早日实现双方合作共赢的合同目的”。中广公司也以其行为表明履行合同的意愿。只要双方共同遵守约定,履行各自的义务,合同目的是能够实现的。何屋底经济合作社主张合同目的无法实现,没有事实和法律依据,本院不予采纳。

关于涉案合同是否失去继续履行的基础和可能的问题。在该问题上,何屋底经济合作社提出了两个观点。其一是何屋底经济合作社认为中广公司违反诚实信用原则致使涉案合同的履行失去信任基础,并提供了(2015)湛赤法刑初字第15号《刑事判决书》,该案中何屋底村原干部有10人受到刑事处分,原告中广公司没有法律责任,故不能以被告村干部有多人受到刑罚,就认定原告失去商业信誉及无履约的基础和可能。在中广公司没有违约、标的物依然存在的情况下,双方就有合作的基础。根据何屋底经济合作社提供的刑事判决书显示,何屋底经济合作社与中广公司签订合同后,又与第三方签订协议书,违反了双方“不能将本合同宗地范围与第三方签署任何开发和转让合同,不能将乙方权利让与第三方”的约定,由此可见,违反诚实信用原则的一方是何屋底经济合作社。何屋底经济合作社第二个观点认为涉案合同属于框架式、意向式合同,其本身不具有继续履行的条件,能否继续签订补充协议将成为涉案合同继续履行的关键。从双方签订的《村企合作改造开发房地产合同》第七条第一项“本协议执行期间,据实况未尽事宜另行协商并签订协议”可知,对于合同事项,不可能事事俱细,另行协商签订协议是执行合同过程中经常出现的事情,而不能由于一方不愿意“继续签订补充协议”而致合同不能继续履行。合同约定的开发形式是分步实施、逐步推进,对于合同内土地的转性(由集体所有转为国家所有)方式及步骤,在合同中亦都有相关的规定,并且强调要按国家法律及政策的规定办理。由此可见,合同中的项目是可以履行的。何屋底经济合作社以其无意愿履行合同,而主张合同失去继续履行的基础和可能缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

综上所述,双方签订《村企合作开发房地产合同》经人民法院生效的判决确认合法有效,后作出的两份补充协议是对主合同的进一步完善,具有同等的法律效力。本案中原告中广公司不存在违约行为,也不存在双方签订的合同目的无法实现,本案约定的和法定的解除条件均不成就,即发出解除通知的何屋底经济合作社还没有解除权。在这种情况下,何屋底经济合作社动辄就解除合同,将会给守约方的中广公司带来极大的不公。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护”的规定,何屋底经济合作社在没有解除权的情况下,擅自解除合同有悖缔约精神,故其主张合同已解除,本院不予支持。何屋底村民大会表决赞成解除合同,也不是法律规定解除合同的事由。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条第一款的规定,判决如下:

被告吴川市梅录街道庐江社区何屋底经济合作社于2019年1月23日向原告吴川市中广房地产开发有限公司发出的《解除协议的通知》无效。

本案件受理费100元,由被告吴川市梅录街道庐江社区何屋底经济合作社负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省湛江市中级人民法院。

审  判  长:陈土福

人民陪审员:李土福

人民陪审员:杨柳清

二O一九年五月二十八日

书  记  员:颜云英


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