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新型冠状病毒疫情下房地产买卖合同还要继续履行?

日期: 2020-02-07
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作者:王志强律师


从2020年1月底以来,新型冠状病毒疫情以湖北省武汉为中心在全国范围内蔓延开来,目前形势较为严峻。受此次疫情影响,春节后全国各地各行各业均被迫延迟开工,国务院及各部委出台紧急政策,对复工企业及人员作出严格条件和要求。无庸质疑,此次疫情对于房地产交易的影响也是必然的,但是,就商品房买卖(包括二手房买卖)到底造成何种影响以及影响程度,则需要具体分析和论证,本文就此作出以下分析意见,供大家参考。


一、新型冠状病毒疫情是否属于不可抗力?

《民法总则》第180条规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《合同法》第117条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

虽然上述法律并未列举哪些客观情况属于不可抗力,但一般认为,不可抗力情形至少应当包括三类:自然灾害,如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为,如征收、征用;社会异常事件,如罢工、骚乱三方面。因此,新型冠状病毒疫情以及由此引发的强制隔离、封城以及延迟复工等政府行为应当属于法律上可以认定的不可抗力。另据报道,中国国际贸易促进委员会已于2020年2月2日向浙江湖州某汽配制造企业出具全国首份新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事实性证明书。


二、新型冠状病毒疫情对房地产买卖产生不可抗力法律效力的几个条件

根据《民法总则》及《合同法》的相关规定,结合房屋交易的实践,笔者认为,房屋交易的买卖双方及中介方,需要依法将此次疫情作为不可抗力的事实,以此免除或部分免除自身的合同责任,需要同时具备以下几个条件:

1、预约的房地产买卖合同订立期及合同履行期必须在疫情期及政府限制交易活动等相关行为的期间之内。如合同约定的履约期满之后发生的疫情,依照合同法第117条的规定,不应进行责任减免。

2、在预约订立房地产买卖合同期及房地产买卖合同订立后的履行期内,确因不可抗力疫情影响导致不能履行自身义务,即不可抗力与不能履约之间存在因果关系。如房屋双方或一方因此行动受限、被隔离、所在城市被封锁等不能按期立约,不能按期办理公证委托,以及不能按期准备相关购房及贷款资料,或不能按期办理递件过户手续的。或者由于受疫情影响,银行、房屋登记机构暂停收件及办理相关业务的。但是,比如涉及买受人所应履行的除与银行按揭贷款以外的自身付款义务,因为基本不受空间限制,故原则上应当通过非接触方式善意地继续履行,比如通网上银行,第三方支付平台、手机微信等方式付款。

3、不能履约一方应依法履行必要的通知义务,且双方均应采取必要的减损措施。


三、新型冠状病毒疫情对房地产买卖合同产生的几种法律后果

后果之一:延迟订立合同或延迟履行。这可能是绝大部分房地产买卖合同的结果。众所周知,此次疫情不太可能永久持续,根据鼓励交易的原则,双方当事人完全可以通过友好协商的方式,相互顺延合同订立合同期限或者履行期限,而无须解除合同,待履约条件成就时再继续履行原合同。在没有较为充分理由的情况下,如一方冒然单方面解除合同,得到法院支持可能性较小,反而有可能被判决承担违约责任。

后果之二:协商解除。在买卖双方相互理解,并经协商一致的情况下,双方可以协商解除合同。以此情况下双方签订解约协议,一般卖方会退回已收取全部的定金或首期房款,买方收款后双方原房地产买卖合同即告解除。

后果之三:单方面解除。房地产买卖的任何一方,确因疫情原因导致其民事主体资格丧失、民事行为能力丧失、缺失(重病医疗期),首先考虑迟延履行及免责,确实无法履行的,可考虑合同解除。个人认为,可以在明确告知履约相对方情况下,单方面解除合同,但须保留相关证据,并审慎作出。此种情形下解除合同不应当承担违约责任。


四、总结语

综上所述,虽然新型冠状病毒疫情属于法定的不可抗力事件,而且确实会对房地产买卖造成一定影响,合同相关方可以因此减轻或免除延迟履行的合同责任。但是,在此次疫情之下,房地产买卖合同一般情况下应当延期后继续履行,在未经双方协商一致的情况下,任何一方不应随意解除,否则可能承担违约责任。对于确实由于疫情导致确实不能继续履行原房地产买卖合同的,需要在取得相关证据的情况下审慎作出解除合同的决定。此时,建议您最好能咨询专业律师的意见或在其指导下进行。

声明:上述意见为笔者个人意见,仅供参考,不代表法院判决意见,亦不代表笔者所在律师事务所意见。




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