經典案例 大力弘揚法理道德, 銘心維護公平正義

资讯文章

News

新型冠状病毒疫情下房地产买卖合同还要继续履行?

日期: 2020-02-07
瀏覽次數: 13

作者:王志强律师


从2020年1月底以来,新型冠状病毒疫情以湖北省武汉为中心在全国范围内蔓延开来,目前形势较为严峻。受此次疫情影响,春节后全国各地各行各业均被迫延迟开工,国务院及各部委出台紧急政策,对复工企业及人员作出严格条件和要求。无庸质疑,此次疫情对于房地产交易的影响也是必然的,但是,就商品房买卖(包括二手房买卖)到底造成何种影响以及影响程度,则需要具体分析和论证,本文就此作出以下分析意见,供大家参考。


一、新型冠状病毒疫情是否属于不可抗力?

《民法总则》第180条规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《合同法》第117条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

虽然上述法律并未列举哪些客观情况属于不可抗力,但一般认为,不可抗力情形至少应当包括三类:自然灾害,如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为,如征收、征用;社会异常事件,如罢工、骚乱三方面。因此,新型冠状病毒疫情以及由此引发的强制隔离、封城以及延迟复工等政府行为应当属于法律上可以认定的不可抗力。另据报道,中国国际贸易促进委员会已于2020年2月2日向浙江湖州某汽配制造企业出具全国首份新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事实性证明书。


二、新型冠状病毒疫情对房地产买卖产生不可抗力法律效力的几个条件

根据《民法总则》及《合同法》的相关规定,结合房屋交易的实践,笔者认为,房屋交易的买卖双方及中介方,需要依法将此次疫情作为不可抗力的事实,以此免除或部分免除自身的合同责任,需要同时具备以下几个条件:

1、预约的房地产买卖合同订立期及合同履行期必须在疫情期及政府限制交易活动等相关行为的期间之内。如合同约定的履约期满之后发生的疫情,依照合同法第117条的规定,不应进行责任减免。

2、在预约订立房地产买卖合同期及房地产买卖合同订立后的履行期内,确因不可抗力疫情影响导致不能履行自身义务,即不可抗力与不能履约之间存在因果关系。如房屋双方或一方因此行动受限、被隔离、所在城市被封锁等不能按期立约,不能按期办理公证委托,以及不能按期准备相关购房及贷款资料,或不能按期办理递件过户手续的。或者由于受疫情影响,银行、房屋登记机构暂停收件及办理相关业务的。但是,比如涉及买受人所应履行的除与银行按揭贷款以外的自身付款义务,因为基本不受空间限制,故原则上应当通过非接触方式善意地继续履行,比如通网上银行,第三方支付平台、手机微信等方式付款。

3、不能履约一方应依法履行必要的通知义务,且双方均应采取必要的减损措施。


三、新型冠状病毒疫情对房地产买卖合同产生的几种法律后果

后果之一:延迟订立合同或延迟履行。这可能是绝大部分房地产买卖合同的结果。众所周知,此次疫情不太可能永久持续,根据鼓励交易的原则,双方当事人完全可以通过友好协商的方式,相互顺延合同订立合同期限或者履行期限,而无须解除合同,待履约条件成就时再继续履行原合同。在没有较为充分理由的情况下,如一方冒然单方面解除合同,得到法院支持可能性较小,反而有可能被判决承担违约责任。

后果之二:协商解除。在买卖双方相互理解,并经协商一致的情况下,双方可以协商解除合同。以此情况下双方签订解约协议,一般卖方会退回已收取全部的定金或首期房款,买方收款后双方原房地产买卖合同即告解除。

后果之三:单方面解除。房地产买卖的任何一方,确因疫情原因导致其民事主体资格丧失、民事行为能力丧失、缺失(重病医疗期),首先考虑迟延履行及免责,确实无法履行的,可考虑合同解除。个人认为,可以在明确告知履约相对方情况下,单方面解除合同,但须保留相关证据,并审慎作出。此种情形下解除合同不应当承担违约责任。


四、总结语

综上所述,虽然新型冠状病毒疫情属于法定的不可抗力事件,而且确实会对房地产买卖造成一定影响,合同相关方可以因此减轻或免除延迟履行的合同责任。但是,在此次疫情之下,房地产买卖合同一般情况下应当延期后继续履行,在未经双方协商一致的情况下,任何一方不应随意解除,否则可能承担违约责任。对于确实由于疫情导致确实不能继续履行原房地产买卖合同的,需要在取得相关证据的情况下审慎作出解除合同的决定。此时,建议您最好能咨询专业律师的意见或在其指导下进行。

声明:上述意见为笔者个人意见,仅供参考,不代表法院判决意见,亦不代表笔者所在律师事务所意见。




0
News / 推荐新闻 More
2020 - 09 - 29
2020年9月21日,司法部公布了全国优秀律师事务所和全国优秀律师名单,并进行了公示。卓建所创始合伙人、主任张斌律师被评为全国优秀律师。一直以来,张斌律师带领卓建全体同仁筚路蓝缕、奋发有为,探索专业发展道路,创新律所管理模式,承担律师社会责任,形成了一套高水平、全领域、新视角的专业化服务模式,建立起一支勇突破、敢担当、有作为的专业化服务团队。张斌律师从事执业律师工作已有二十余年。在这二十多年的执业历程中,张斌律师一直脚踏实地、精益求精、开拓创新,锐意进取,坚定地践行着“严守执业纪律,立足法律专业,拓展服务领域”的律师发展道路,办理了大量复杂疑难的交易项目和诉讼案件,最大化维护了客户的合法权益。在提供优质法律服务的同时,张斌律师还担任卓建所的主任并不断思考律所管理模式的转型。张斌主任率先提出“家文化、团队文化、学习文化”的三大文化,从而确立了卓建文化建设的根基。张斌主任带领卓建所同仁历经十三...
2020 - 09 - 29
2020年9月5日至2020年9月26日,深圳市城市更新开发企业协会更新云学院开展了3W+精研营拆迁谈判速成班系列课程培训。本次系列课程汇集了在城市更新拆迁补偿实务方面具有丰富经验的专家,课程包含拆迁补偿必备常识及政策法规(上、下)、拆迁谈判的十二项流程、拆迁补偿方案制定考量要素、大业主拆迁谈判五步法、拆迁谈判技能提升与策略技巧、拆迁谈判4大难点应对以及收官的情境教学。本次系列课程紧扣一线实务,聚焦拆迁补偿的难点、敏感及前沿问题,从政策、理论到实践给出系统解决方案和建议。各位授课老师也是倾囊相授,毫无保留,课堂提问踊跃,互动频繁,授课效果良好。本所创始合伙人杨林律师讲授《拆迁补偿必备常识与政策法规(上、下)》,开启了系列课程的篇章。杨林律师用一天的时间,详细介绍了深圳城市更新的引入、发展和实践,深圳城市更新的历史、现状和发展趋向,深圳城市更新的种类、一般流程、基础术语、拆迁补偿的基础内容以...
2020 - 09 - 29
2020年9月24日下午,深圳大学合规研究院各位领导专家一行到访卓建所参观交流。卓建所管委会主任、创始合伙人张斌主任,卓建所管委会副主任、高级合伙人任忠孙律师,卓建所管委会副主任、高级合伙人穆银丽律师,卓建所管委会副主任、高级合伙人彭湃律师,一体化运营中心张荣主任热情地接待了到访嘉宾,双方在会议室进行了友好座谈交流。任忠孙律师对各位嘉宾的到访表示热烈的欢迎,并带领来访嘉宾参观了本所十二楼的办公场地,特别介绍了本所的法律博物长廊、党建活动室、模拟法庭、律师学院。座谈中张斌主任向各位嘉宾介绍了卓建所建所13年来的发展历程及现状、文化建设、纪律管理、知识管理、一体化运营、组织架构、制度创新、合规研究等,与来访嘉宾着重探讨了合规研究的相应事项,并提出与深圳大学合规研究院合作共赢的提议。深圳大学纪委卢成燕书记首先对卓建的文化建设、制度创新、合规研究等方面表示赞赏,表示卓建所有些理念在全国乃至全世界的...
2020 - 09 - 29
9月25日晚,2020首届深圳“青年律师说”脱口秀大赛在深圳广电集团800米演播厅举行,10位深圳青年律师和来自全国6个城市的青年律师代表跨界开秀,以脱口秀表演比赛的方式迎接第十七个全国律师宣传日的到来,本次大赛由新浪网全程直播,逾50万网友在线观看。我所合伙人胡相伟律师为参赛选手之一。胡律师以“青年律师的成长困惑”为题,向大家“吐槽”一路走来的“辛酸”故事。十分钟的脱口秀紧扣本届大赛“逗职业律师的梗”主题,将日常工作、法律专业与社会热点相融合,充分表达自己一路走来的成长感受与执业体会。整场脱口秀切合主题、诙谐幽默、高潮迭起,笑料不断,赢得了在场观众的热烈掌声。胡律师积极阳光的形象,亲切平易的语言、生动流畅的表达、精彩纷呈的内容给人留下了十分深刻的印象,充分展现了新时代深圳青年律师专业的职业素养和良好的精神面貌。最后,经由5位专业评委和50位大众评委共同投票,胡律师获得了首届深圳“青年律师...
Copyright ©2017 - 2020 广东卓建律师事务所
犀牛云提供企业云服务
律所地址:深圳市福田区福中三路2003号国银金融中心11-13楼
电话:0755-33377408
邮编:330520
  • 您的姓名:
  • *
  • 公司名称:
  • *
  • 地址:
  • *
  • 电话:
  • *
  • 传真:
  • *
  • 邮箱:
  • *
  • 邮政编码:
  • *
  • 留言主题:
  • *
  • 详细说明:
  • *
在线留言  
关注我们  
  • 手机网站
  • 官方微博