一、关于主张减免房租的法律适用

首先我们来了解一下申请减免房租的法律依据。对于新冠疫情的定性，主流的观点有两个：

1、不可抗力：因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。（《中华人民共和国合同法》第117条）。

2、情势变更：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”（《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条）

笔者认为，新冠疫情的定性应结合房屋的用途性质（居住、商用、办公、生产、仓储等）、行政部门是否采取了强制防疫措施、新冠疫情对房屋使用的影响等因素进行综合判断，具体情况具体分析。大体可分为：①若因疫情防控导致租赁房屋被政府封闭或禁止使用，或者是通向租赁场所的道路被封闭，应适用不可抗力进行主张；②如商场、酒店等场所因疫情影响导致客源锐减、经营困难的情形，应适用情势变更规则。

二、疫情影响下，是否可以要求减免租金？

首先需要注意的是，如果双方的房屋租赁合同中明确约定了不可抗力、情势变更的情形下如何处理，则应当按照合同约定的条款进行处理。

在合同无明确约定的前提下，如果因为疫情导致房屋使用、业务经营受到了较大影响，出于公平原则的考虑，承租人要求减租是合法、合理的。其中需要综合考虑的因素包括房屋用途、合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等因素，从而判断减租的合理性、减租幅度。例如，为春节期间营业而短期租赁铺位的合同显然受影响更大，甚至已经达到合同目的无法实现的程度。再例如，某仓库所签订的租赁合同为10年，疫情期间其业务并未受太大波及，其要求减租，自然并不合理。

综上，大致可有如下分类：

1、国家强制管控（封城/限行/房屋禁用）+完全无法经营=应当减免租金

2、场地仍然能使用+经营不利（无法全面复工/客流锐减）=可以根据影响程度相应减免租金

3、场地仍然能使用+经营受影响较小=不减免租金

三、如何申请减免

在符合减免租金的情况下，承租人又该如何与出租人协商减免事宜呢？我们提出如下建议：

1、动之以情、晓之以理。承租人应当通过书面或口头方式，让出租人了解因为疫情影响，己方停工停业的事实、所遭受的经济损失，同时也要让其了解按照法律对于不可抗力、情势变更的相关规定、政府呼吁出租人减免租金的政策文件（如深圳市政府出台的《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》），与出租人友好协商减免租金事宜。

2、收集、提供、保留相关证据。现阶段承租人应当积极搜集己方近期遭受疫情影响的相关证据（封楼/封店/停止营业的通知/经营受限/人流锐减/营业收入急剧减少等等）,提供给出租人，让其充分了解己方处境，一方面可以更好地促进双方协商解决纠纷、促成和解；从另一方面来说，这也是为将来可能发生的诉讼/仲裁准备相关证据。

3、及时告知、协商。在出现疫情相关事由时，承租人应当及时通知出租人并提出减免租金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第118条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。”及时通知是承租人的法定义务，尤其针对出租人是二手房东的情况，及时履行告知义务，可以让其有理由要求一手房东减免租金，避免二手房东两头落空。

4、及时固定沟通成果。若双方达成减租/免租/延期支付租金的一致意见，应及时以书面形式固定下来（通过微信、短信确认，或者签订备忘录、承诺函、补充协议等方式）。

5、适当寻求法律人士的协助。针对具体情况具体分析，当双方协商无果时，承租人应作好相关的准备，必要时寻求法律人事的协助，以期更好地维护自身权益。

最后，我们要说的是，假若房东主动提出减租（如万达商管集团对各地所有万达广场的商户1月24日-2月25日期间的租金及物业费实行全免政策、龙湖集团宣布旗下商场商户减半收取2020年1月25日至2020年3月31日期间租金费用），固然是雪中送炭的义举。但是，不同意减租的房东也并非毫无道理，毕竟在疫情的影响下，许多房东/二房东也同样承受着巨大的经济压力。

不管是承租方还是出租方，在这场突如其来的战役面前，可能都会遭受一些损失。双方应当更多地考虑对方的处境，将心比心，而不是一味地要求对方承担全部损失。既要维护自身利益，也不逃避应尽的合同义务。双方理应遵循公平原则进行协商，友好、妥善地解决纠纷，共克时艰。