物业小区公共区域内，因台风、暴雨等情形引发的财产损害事件时有发生，损害发生后，受损业主或者相关方会要求物业服务企业承担赔偿责任，一般情况下物业服务企业会通过公众责任险来规避风险，但也会出现因责任划分产生争议的情形，对于是否属于不可抗力、是否属于免赔范围，法院如何认定，本文结合相关案例进行分析。

一、物业服务企业是否承担责任的认定标准

（一）案例一：大风导致树木倾倒造成业主车辆受损，物业服务企业未采取措施，应承担责任

业主A停放在小区公共停车位的车辆，因相邻树木倾倒而受损。该业主主张，物业公司甲未能及时处理已腐烂的树木且未设置警示标志，存在管理过失，应对其损失承担赔偿责任。物业公司甲则辩称，树木倾倒系6至9级大风所致，属于不可抗力，且已尽维护责任。

法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十七条规定：“因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”该条规定适用过错推定原则，举证责任倒置。本案中，物业公司甲作为案涉小区的物业服务企业，理应对其所服务区域内的树木、道路等尽到充分、合理的管理责任，结合当地每年都常有台风来袭的情况下，其在气象局已发布黄色预警的情况下，既没有加固树木，也没有对业主警示，故其具有一定过错。另根据有关风力划分的标准，6～9级风力尚未达到可使树木拔起的程度，而根据在案证据可认定，案涉树木在一定程度上存在慢性病害的情况。因此，物业公司甲未尽到其管理职责，故应当对案涉事故所产生的损失承担相应责任。

（二）案例二：业主专有部分玻璃幕墙掉落，引发隔壁厂房损失，物业服务企业也要承担责任

正常情况下，物业服务企业仅负责公共区域，业主自家的专有部分的安全责任人为业主个人，但是也有特定情形。“山竹”期间，某大厦发生玻璃幕墙坠落至隔壁厂房事件，致使厂房发生雨水灌入，腐蚀了生产设备，厂房权利人B将该大厦的业主及物业公司乙诉至法院，要求赔偿经济损失，本案的物业公司乙辩称，已履行物业管理的责任和义务，提醒和督促业主关紧门窗，防范台风，同时也加强巡逻，对共有物业进行检查，在此次台风中，所有掉落的窗户均不属于共有物业的部分，再者引起玻璃幕墙坠落的台风属于超强台风，应被认定为不可抗力。

法院认为，涉案的玻璃幕墙属于业主专有部分，物业公司乙在业主未反映损坏的前提下，其很难发现存在质量问题，从而进行维修，且其也无法去核实各业主是否已经将玻璃幕墙开启扇完全关闭，这种情况下，要求物业公司去承担管理和维护的责任未免过于苛责，但是本案的物业公司在明知该大厦因台风“天鸽”期间发生过类似的坠窗事件，并导致原告B厂房设备损坏，仍未采取充分的措施，组织业主对玻璃幕墙进行加固或者检修，也未组织业主协商确定安全维护责任人，因此物业公司乙对本案的财产损失存在一定过错，被判决承担一定的赔偿责任。 

二、是否属于“不可抗力”的认定标准

物业服务企业若可能被认定对财产损害承担责任，那么是否可以主张“不可抗力”免责呢？《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，三者需同时具备。在司法实践中，法院对不可抗力的认定趋于严格。特别是当气象部门已提前发布气象预警时，自然灾害是否属于不可抗力，需结合个案进行具体分析。

（一）案例一：台风未超出预警级别和范围不属于不可抗力，物业服务企业未穷尽管理服务手段通知挪车，应对地库被淹车辆损失担责

法院认为，政府气象部门对该台风多次发布暴雨预警和防范指南，该台风的强度、路径等均未超出预警级别和范围，浦东惠南同地区其余小区亦未发生地库被淹事件，故台风普拉桑并不属于不能预见、不能避免且不能克服的情况。对于物业单位抗辩台风“普拉桑”系不可抗力、此次灾情完全超出合同双方可预见范围不予采信。虽在案证据显示被告在台风期间确实组织大量工作人员彻夜抢险救灾，但仍存在物资储备不足、救灾措施不力的问题，尤其是被告在地库险情逐渐从可控发展至不可控的数小时内，被告未穷尽其服务管理手段及时通知原告挪车，应视为被告履行物业服务合同存在违约行为，应当对原告的财产损失承担相应的赔偿责任。

（二）案例二：凌晨迅速变化的极端特大暴雨可以构成不可抗力，物业服务企业已采取措施对车辆被淹不担责

关于本案的特强暴雨，9月8日凌晨广州某在短时间内将番禺区的暴雨预警信号从黄色升级为橙色再升级为红色，番禺区发生打破6小时、12小时、24小时雨量纪录的强降水，降水过程持续时间长、降水范围广、降水极端性强、夜雨明显。因此，虽然气象部门发布了预警信息，但是此次暴雨具有情况变化迅速、极端性强的特征，而且发生在凌晨，其强度已经超出一般预计，被告作为物业服务公司，未能对此次暴雨的强度做出正确预计并采取相应的措施保护停车场的车辆，具有一定合理性，且特大暴雨也属于自然灾害的一种，因此，此次暴雨可以构成不可抗力。物业公司已采取一定的防汛措施及履行通知告知义务，在本案中并无违反物业服务合同约定及其他侵权行为，故侯某所遭受的相关损失不应当由物业公司赔偿。

（三）案例三：台风构成不可抗力，但若因物业服务企业管理不到位影响地库车辆挪放，承担小部分责任

由于台风“海葵”带来降雨的强度和破坏力确实为历史超强，降雨量刷新了2005年第19号超强台风“龙王”的纪录，福州地区水位迅速攀升，内涝严重，导致福州市大量车辆泡水，危害后果确实超出公众的预知范围。物业公司作为物业服务企业，并非专业的防洪防汛机构，不宜苛责其对台风“海葵”可能造成的危害后果进行准确地判断并及时采取有效的防范措施。福州市气象部门发布台风“海葵”预警后，物业公司通过微信群、朋友圈等各种渠道发布天气预警，并在地库出入口设置了防洪挡板、沙袋等防洪设施。天灾面前人力难为，终究不可抗力为决定性因素。但在积水冲破围挡后，部分车辆挡在车库出入口影响了停放于地库中车辆的挪放，物业公司未及时予以疏导，法院综合考虑不可抗力及物业公司的过错程度，酌定对马某某闽AD****车辆的损失承担3%的赔偿责任。

（四）案例四：暴雨具有不可避免性，水浸车事故的发生不具有不可预见性和不可克服性，不构成不可抗力，物业服务企业仍应对车辆损失担责

关于不可预见性，法院认为只有尽到了注意义务仍不能预见，才具备不可抗力的主观要件。如果当事人可以预见，而因疏忽大意或其他原因没有预见，则不能构成不可抗力。本案中，苏州地区的夏季经常发生雷暴等强对流天气引发的大到暴雨，该情况几乎每年均有发生，气象部门事前已经对天气已有所预报，作为物业服务的专业公司的被告某昆山分公司和本案涉讼小区的物业服务实际提供人对可能的暴雨天气是明知的，因此，本案的水浸车事件并非不能预见。关于不可避免性，合同生效后，当事人对可能出现的意外情况尽管采取了及时合理的措施，但客观上并不能阻止这一意外情况的发生。如果事件的发生完全可以通过当事人及时合理地作为而避免，则该事件就不能认为是不可抗力。本案的特大暴雨是受副热带高压减弱南落，冷暖气流交汇影响所导致的，特大暴雨作为一种大自然力量所引起的灾害事故，是人类无法控制的。本案被告当事人虽尽了合理的注意，仍不能阻止特大暴雨的发生，故本案的特大暴雨具有不可避免性。关于不可克服性，在不可抗力发生以后，当事人应当尽适当的注意义务，以努力克服事故的影响。即使当事人的努力是艰难的或无利益的，也应以诚实善意的态度去减少损失的扩大。在暴雨发生过程中，地下车库不可能一下子遭受水淹，车辆被浸的损失并非不能克服，本案水浸车事故的发生不具有不可预见性和不可克服性，但被告某昆山分公司作为物业管理实际服务提供人，并未尽到最大的审慎注意义务减轻损害结果发生，故应对车辆损失承担赔偿责任。

（五）案例五：暴雨引发洪水灌漫仓库，导致损失，突发公共事件超出常规防洪能力，属于不可抗力，不需要赔偿

C公司承租某小区地下仓库，约定出租方业主大会丙负责提供防洪等安全保障。2023年9月，深圳遭遇极端特大暴雨，水库夜间紧急排洪，导致仓库被淹，C公司物资损失约五百万元。C公司诉至法院，主张业主大会丙和物业公司丁未尽安全提醒与保障义务，应承担赔偿责任。两被告辩称，该暴雨及泄洪属不可抗力，且已通过电话通知原告并堆放沙袋尽力减损。同时指出，仓库月租金仅一千元，依据权利义务对等原则，不应承担过高义务。

法院认为，被告丙的负责人已在暴雨时电话通知C公司对接人，并组织被告丁采取了堆放沙袋等合理措施。本次灾害属突发公共事件，相关部门已通过媒体广泛报道，原告作为财产所有人亦应主动关注并采取必要措施。因特大暴雨及水库泄洪导致的洪水漫灌，已超出常规防洪能力，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。据此，依照法律规定，两被告不承担民事责任。

三、结语

（一）是否需要承担责任是一个综合判断，物业服务企业对自身尽到义务、履行责任负有举证责任

法院在审理案件中会综合考虑《中华人民共和国民法典》、物业管理相关法律法规中物业服务企业的法定管理义务以及物业服务协议中约定的物业服务义务，自然灾害具体情形、当地气候条件，以往是否有类似情形，遵循权利义务对等及公平合理原则，判定物业服务企业是否妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，尽到合理审慎注意义务。需特别注意《中华人民共和国民法典》侵权责任编第十章中对于建筑物和物件损害，认定管理人责任适用过错推定原则的，若物业公司无法证明自己没有过错，则应承担侵权责任。

（二）自然灾害并非当然属于不可抗力

自然灾害并非当然属于不可抗力，应具备不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，物业公司不能简单以自然灾害为由减轻或免除责任，而是需要证明自己已经尽到合理的审慎注意义务仍不能预见、不可避免、不可克服。物业公司的法律责任源于其作为物业服务提供者所负有的法定及约定义务，特别是安全保障义务和谨慎管理义务。因此，损害的发生是源于台风的不可抗力，还是源于物业公司未能尽到其在可预见风险下的合理防灾义务，是判断物业公司是否承担责任进而决定后续保险赔偿责任如何分配的根本关键。

 本文作者

陈淑芳律师

卓建律师事务所中致法律服务团队专职律师

容颂超

卓建律师事务所中致法律服务团队实习律师

来 源｜陈淑芳、容颂超

审核｜董云健、品宣部

编辑｜卓小豸