前言：
自2021年至今，笔者律师团队深耕大湾区商事租赁争议领域，先后代理了多家承租用电企业针对转供电环节加价纠纷的诉讼案件。5年间，我们亲历了“二房东”随意加价从“行业潜规则”到“司法严管”的转变。通过系列诉讼与谈判，我们团队累计为用电单位追索回违规加收的电费近3000万元。
在办理此类案件过程中，我们发现一个显著特点：尽管加价行为在法律上站不住脚，但大多数案件最终以调解或和解结案。这背后有着深刻的商业逻辑：一方面，出租方多为专业二房东，面对我们提交的广东省高级法院的典型判例、详实的电网缴费凭证以及国家及省发改委明确的行政处罚及政策风险（如《电力法》、《价格法》及发改委列列文件规定的高额罚款），其深知败诉风险极大；更重要的是，他们极度担心同一园区其他租户效仿起诉，引发连锁反应，因此大多愿意在法院判决前和解。另一方面，租户虽然占据法理优势，但考虑到厂房搬迁的巨大成本、生产稳定性以及与出租方后续合作的可能，且胜诉款项往往可以与后续应付租金、电费进行抵扣（即“债的抵销”），也不愿彻底与出租方撕破脸皮。这种“斗而不破”的博弈，使得我们在诉讼中既能有效降低租户的经营成本，也防止了原被告双方矛盾的激化，取得了较好的经济效果与社会效果。
基于此，我们拟通过以下三篇系列文章，从“条款效力定性”、“诉讼实战策略”到“裁判尺度演变”，全方位解析转供电加价争议的攻防之道，以飨读者。
（本篇从司法趋势看行业规则变化，给供需双方提供双向合规指引）
2024年8月，广东省高级人民法院在发布不动产租赁合同纠纷典型案例时，特意将“转供电加价返还”列入其中。这背后释放的信号十分明确：过去二房东笃信的“大家都加价，法院不会管”的商业潜规则，已经彻底失效。作为代理过数起此类案件的律师，我们明显感受到近三年大湾区法院的裁判尺度发生了四个根本性的转向。
一、裁判尺度的四个核心转向
转向一：从“尊重意思自治”到“主动审查强制性规定”。 2021年之前，部分基层法院尚且认为“合同约定高价是双方自愿，不违反禁止性规定”。如今，所有法院都会依职权主动审查：约定电价是否符合《电力法》，是否抵触国家及广东省的监管政策。只要加价缺乏合法依据，即便双方签字盖章，法院亦会果断认定条款无效。深圳坪山、东莞大岭山等地的十余起同类案件，均以承租方胜诉告终。
转向二：从“保护出租方经营成本”到“护航制造业实体经济”。 大湾区以制造业立市，工业用电量大。二房东的加价行为实质上直接榨取了制造环节的利润。许多工厂一度电的净利润仅几分钱，每度加收0.1元电损便足以吞噬大部分利润。随着“审判服务营商环境”理念的深入，裁判天平明显向承租的制造企业倾斜。正如我们在X某公司案代理词中所言：“制造业挣的是血汗钱，二房东截留惠企红利不应得到司法支持。”这一观点现已成为许多法官的内心确认。
转向三：从“仅退本金”到“支持资金占用损失”。 2022年之前的同类判决大多仅判令返还多收的本金。而现在，法院普遍支持“从起诉日至实际清偿日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期LPR计算资金占用损失”。若合同约定违约方承担律师费，该部分亦会全额支持，承租方的维权成本得以全面覆盖。
转向四：从“同案不同判”到“参照高院典型案例统一裁量”。 过去各地法院对电损的支持比例存在分歧，有的支持5%以内，有的完全不支持。自广东省高院2024年典型案例发布后，基层法院裁判此类案件时均会主动援引，裁量标准基本统一：出租方无法提供总表发票及公示记录的，电损、维护费一律不予支持；截留国家降价红利的，一律全额返还。
二、剩余争议：电损的合理比例如何认定
目前司法实践中唯一的裁量分歧在于“线损的合理比例”。粤发改价格〔2018〕375号文仅要求“据实分摊”，未设定具体数值。实践中，若出租方能举证证明：一是总表缴费发票（证明总表电量超出各分表电量之和的差值即为损耗）；二是每月已向承租方公示过分摊清单的记录。法院一般会认可3%-5%的线损（符合国家电网公布的工业线路合理线损标准）。反之，若无法提供公示记录，即便客观上存在物理损耗，法院亦不会支持其分摊请求。
三、供需双方的合规重构路径
给承租方（用电企业）的建议：
签约时坚决拒绝“电费一口价X元/度”的条款，应明确约定“电费按供电局同期同类电价执行，遇国家政策调整同步调整；共用设施电损据实分摊，出租方需每月5日前公示总表发票、分表电量及分摊明细，否则承租方有权拒绝支付加价部分”。履约期间，每月妥善留存缴费通知单、转账记录，并要求出租方开具“电费”品目的发票，切勿接受“综合服务费”发票，以免后续举证困难。退租清算时，务必先行核算多收电费，再结清最后一笔租金，防止出租方以“租金未结清”为由提起反诉。
给出租方（二房东/产业园）的合规方案：
过去简单的“直接加价”套路已无生存空间，目前有两个合规路径可供选择：
路径一：综合服务费模式。 不得将加价部分写入“电费”科目，应单独列明“产业园区综合能源服务费”，按月固定收取（切忌与用电量挂钩，例如不可写“每度加0.1元”，而应写“每月XX元”）。服务内容明确为“配电设施日常运维、园区公共用电巡检”，并单独开具“服务费”发票，此举不违反《电力法》的禁止性规定。
路径二：租金打包模式。 将原计划加在电费中的成本，直接计入租金总额。合同中明确约定“租金包含厂房使用费、配套电力设施运维成本，电费按供电局标准据实收取，不额外加价”。但需提前测算税负差异：租金对应的房产税税率为12%，而服务费的税率通常为6%，需权衡何种模式综合成本更低。
最后必须提示两条红线：一是绝对不能截留国家惠企电价政策。 例如2020年的95折优惠及后续的多次降电价措施，只要实施截留，轻则被发改委依据《价格法》处以罚款，重则被列入失信黑名单，并需退还多收的本金及利息。二是绝对禁止在“电费”科目中加收任何名目的费用。 无论冠以“电损”还是“维护费”之名，所有额外成本均应通过“服务费”或“租金”科目列支，方可有效规避合规风险。
后记：调解与和解——此类案件的最佳结案方式
正如我们在前言中所提及，虽然法院判决已经非常清晰，但在实际操作中，促成调解或和解往往是实现当事人利益最大化的最佳途径。
对于出租方而言，除了惧怕行政处罚和连锁诉讼外，其在我们构建的完整证据链面前（包括电网出具的总表电价、发改委的政策文件、广东高院的类案判决），其败诉是大概率事件。与其承担高额的诉讼费和必然的败诉后果，不如在法院主持下达成调解，争取分期付款或适当减免部分利息。
对于承租方而言，即便拿到了胜诉判决，如果双方租赁关系仍在持续，完全可以主张将胜诉金额与后续产生的租金、电费进行“债的抵销”。这样既不占用现金流，也避免了强制执行的繁琐程序。同时，考虑到搬迁成本和生产连续性，通过调解适当作出让步，换取后续租赁关系的稳定，往往比“赢了官司输了生意”更为划算。因此，律师在办理此类案件时，应善于利用判决的预期来促成和解，实现“双赢”的代理效果。
本文作者
吕红兵律师 卓建律所高级合伙人
专业领域：房地产与建筑工程、企业法律顾问、婚姻家庭、税收法律。
（卓建律师名片）
本文作者
陈浩飞律师
专业领域：企业法律顾问、投融资、民商事争议解决。
（卓建律师名片）
来源|吕红兵、陈浩飞
审核|徐凯、品宣部
编辑|卓小豸