随着业主权利意识的增强，越来越多的住宅小区业主更加关注小区公共收益的收支问题，部分住宅小区的物业服务企业、业主委员会对公共收益收支的法律规定、程序要求理解不够深入，各方对公共收益收支部分问题也存在不同的理解，有关公共收益的争议问题时有发生，有的是合法性争议、有的是合理性争议。据悉，2025年初，中央纪委将“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益”等突出问题纳入全国集中推进的群众身边“十六件具体实事”之一，同时住建部将其列为2025年群众身边不正之风和腐败问题集中整治重点民生实事之一。据公开报道，在2025年，全国各地均陆续开展专项整治活动。

从合法合规的角度，如何收取、支出公共收益，才能降低法律风险、减少合理性争议，营造和谐稳定的社区秩序，本文尝试分析如下。

一、概念界定

在国家法律法规层面，未对公共收益概念作出明确界定，一般认为《中华人民共和国民法典》第二百八十二条所称的“利用业主的共有部分产生的收入”就是指公共收益。在地方性文件中，《上海市住宅小区公共收益管理办法》第二条规定：“公共收益是指利用住宅小区物业管理区域内业主的共有部位、共有设施设备获取的收入（以下简称公共收入）扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益。”

基于2025年度全国范围内集中整治的背景，各地陆续出台了有关公共收益管理的规范性文件，比如《福建省住宅小区公共收益管理办法》、江西省《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》《厦门市住宅物业小区公共收益管理实施细则（试行）》《上海市住宅小区公共收益管理办法》《河南省住宅小区公共收益管理办法（试行）》，这些文件也都从不同角度对公共收益的概念进行了界定。

从公共收益的收支两个纵向维度，程序、内容两个横向维度，笔者认为公共收益合规至少要做到四个维度的合规：收取公共收益的程序要合规、收取公共收益的内容要合规、支出公共收益的程序要合规、支出公共收益的内容要合规。

二、收取公共收益的程序要求

（一）事先表决

收取公共收益，属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第（八）项规定的“利用共有部分从事经营活动”，按照该条第二款规定，应当由三分之二以上业主（面积、人数）参与表决，并经参与表决的四分之三以上业主（面积、人数）同意。《中华人民共和国民法典》是民事领域的法律，并未对违反该条的行政监管后果进行规定。而国务院《物业管理条例》第六十三条规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

（二）事中合理合法地进行成本扣除

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这里采用的是“合理成本”的表述，对于如何理解“合理成本”，部分城市有做进一步细化规定，如《厦门市住宅物业小区公共收益管理实施细则（试行）》第六条规定，前期物业服务期间，物业服务企业的经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十；第七条规定，业主大会成立后，住宅小区共有部分的经营，若委托物业服务企业经营，应当在物业合同中约定公共收益的分配比例。

从实际操作的角度，对于成本扣除方式，笔者认为有两种：一是前述明确约定固定比例的方式；二是据实核算方式，明确约定哪些成本纳入扣除范围。但是相比之下，固定比例方式更容易操作，据实核算方式容易因具体内容事项引发争议。

（三）事后公示

公示并非全国层面的法律规定要求，在《深圳经济特区物业管理条例》第七十三条规定，业主共有资金账户开户单位应当定期与数据共享银行核对业主共有资金账目，并按季度公示下列情况业主共有资金缴存及结余情况。即，共有资金的收入属于应当公示的事项，而公共收益是共有资金的重要内容之一。

《上海市住宅小区公共收益管理办法》第五条规定，业主委员会或者物业服务企业应当在小区物业服务接待处醒目位置公开小区内产生公共收入的项目清单。

三、收取公共收益的内容要求

收取公共收益的内容即公共收益的收入来源包括哪些，笼统说，按照《中华人民共和国民法典》第二百八十二条的规定，只要是利用业主共有部分产生的收入，都属于公共收益的来源，业主共有部分包括物业共用部位、共用设施设备。各地的公共收益相关文件通过“列举+兜底”的方式界定了公共收益的来源形式。

《上海市住宅小区公共收益管理办法》第三条，公共收入的来源一般包括以下内容：（一）利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收入；（二）利用业主共有场地开展商业活动及投放设施等所得的收入；（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收入；（四）利用全体业主共有的文体设施所得的收入；（五）利用业主共有的房屋所得的收入；（六）相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；（七）上述收入资金利息等其他收入。

《厦门市住宅物业小区公共收益管理实施细则（试行）》第三条，本细则所称公共收益，是指依法属于业主共有，利用住宅物业小区业主专有部分以外的共有部分和共用设施设备开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。包括但不限于：（一）利用小区围墙、出入口、大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；（二）利用公共场地、公共道路停放车辆，或利用公共场地摆摊、引进快递柜等产生的收入；（三）利用业主共有的会所、游泳池、健身室、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；（四）公共收益利息收入；（五）处置经业主同意报废的共有设施设备回收残值产生的收入；（六）其他依法属于业主共有的收入。

四、支出公共收益的程序要求

在《中华人民共和国民法典》及国务院《物业管理条例》中，未对公共收益的使用程序作出明确规定，但是笔者认为公共收益支出应当属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第（九）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，其使用亦应由业主共同决定。

《深圳经济特区物业管理条例》第七十条第二款规定，未经业主大会决定或者授权，任何单位和个人不得使用业主共有资金。而在该条的第一款，明确界定共有物业收益属于业主共有资金的形式之一。即，在深圳经济特区层面，使用公共收益，必须经过业主大会决定或者授权。

在其他城市有关公共收益的政策文件中，亦有类似表述。《厦门市住宅物业小区公共收益管理实施细则（试行）》第九条，业主大会成立后，经业主大会决定，可供业主支配的公共收益可以用于维修和更新、改造住宅小区共有部分、共用设施设备以及业主委员会工作经费等公共开支，也可以用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用以及业主大会决定的其他事项支出。这里强调的都是经业主大会决定。

江西省《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》第六部分公共收益使用程序，分三种情况列明不同程序要求，业主大会成立前，公共收益根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定使用；业主委员会成立后，公共收益根据业主大会的决定以及管理规约、业主大会议事规则约定的使用。鼓励业主大会将扣除合理成本后的业主共有公共收益优先用于补充建筑物及其附属设施的维修资金；业主大会在管理规约中或者物业管理委员会、居（村）民委员会在依法征得业主同意后，可依法采取一次性授权的方式，授权业主委员会、物业管理委员会等行使一定额度内公共收益使用的决策权力，明确授权使用的情形、条件、额度和程序。

对于业主大会授权或者决定的具体形式，笔者认为可以是单一议题单独表决，也可以在物业服务合同或者相关管理规约中进行约定，只要是程序上经过了业主大会的表决，均应视为履行了业主共同决定的要求。

五、支出公共收益的内容要求

支出公共收益的内容，即哪些具体事项在使用资金时，可以从公共收益支出。  

 江西省《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》第五部分公共收益用途，从正面清单、负面清单两个角度列明支出公共收益的内容要求。

公共收益一般可以用于以下情形：1.补充建筑物及其附属设施的维修资金；2.电梯、照明、消防、监控、水泵、防雷装置、电动自行车充电设施、绿地、道路、屋顶、外墙等共有部位、共有设施设备的维修养护、更新、改造费用；3.业主大会筹备及业主大会、业主委员会或者物业管理委员会日常工作经费；4.业主大会决定的给予业主委员会、物业管理委员会有关人员及聘请的专职工作人员报酬或者补贴；5.委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；6.房屋及共用设施设备的保险、体检费用；7.电动自行车充电设施、智能安防设施、文体设施等业主共有设施设备增设费用；8.经业主大会决定抵扣应当由业主支付的物业服务费用、水电公摊费用；9.业主大会决定的其他用途或者支出。

下列费用不得从公共收益中列支：1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；4.根据前期物业服务合同或者物业服务合同的约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。5.业主大会决定不得列支的其他情形。

具体到深圳经济特区，根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十条和第七十一条，明确规定了共有物业收益，即本文所论述的公共收益，属于业主共有资金，可用于下列支出：（一）物业服务费；（二）业主委员会委员津贴、业主大会聘用人员的费用；（三）经业主大会会议决定的其他年度预算支出；（四）业主大会会议决定或者依法应当支出的其他费用。同时亦规定了，业主共有资金除银行储蓄或者依法购买国债外，不得用于其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。可见，在深圳经济特区，使用公共收益，即使经过了合法的程序表决，也要满足法定的支出种类。

六、结语

（一）“规”之义务来源

想要做到公共收益合规，必须清楚“规”的义务来源有哪些，并不局限于法律法规本身，还应当包括：当地政府部门对公共收益收支的政策文件规定、物业服务合同、管理规约或相关专项规约。在法律法规层面，包括：《中华人民共和国民法典》及国务院《物业管理条例》，各地方物业管理条例。

（二）收取公共收益的程序合规要点

必须就利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动事项获得业主大会表决通过，这是收取公共收益程序合规的前提基础。在收取之后，应当合理扣除成本，扣除的比例依据应当是事先约定，若是据实扣除则应当有相应的成本支出事实。除此之外，还应当定期进行公示。

（三）收取公共收益的内容合规要点

在相关政策法律文件中，并未明确说明收取内容的要求，笔者认为应当符合从事合法活动收取公共收益这一底线要求。即，即便是业主大会表决通过了可以开展经营活动，但是具体的经营事项必须是合法事项，业主委员会或者物业服务企业等经营主体，不得利用业主大会的授权以从事非法活动的方式取得公共收益，比如不得引进“三无”产品等来源不明的商家进入小区摆摊售卖商品，不得同意未经合法审批的广告在小区电梯广告位发布。

（四）支出公共收益的程序合规要点

支出公共收益，也必须经过业主大会表决，表决的形式可以是单独一个议题进行表决，也可以作为物业服务合同的内容之一进行表决，也可以在共有资金使用管理办法中进行表决，比如按金额设定不同的决策程序，每一笔资金的使用程序都应当是经过业主大会表决确认的规则进行的。

（五）支出公共收益的内容合规要点

公共收益属于全体业主共有，其支出内容应当是与全体业主利益相关的事项，不能用于部分业主收益事项，避免引发不必要的争议。另外，本应由第三方单位或者侵权行为人承担的费用，不可使用公共收益支出，应当由相关责任人员承担。

本文发表于《住宅与房地产（新物业）》2026年5月上。

蔡城英律师

卓建律师事务所执业律师，专业领域：房地产与建设工程法律事务、政府法律事务。

来源|蔡城英

审核|董云健、品宣部

编辑|卓小豸