划拨土地上房屋买卖合同的效力认定
（杨林律师、马海燕律师）
案情简介
李某（买方）与刘某（卖方）签订《房屋转让协议》，由李某购买岳阳市中级人民法院裁定归属于刘某的房产，涉案房屋所属土地属于划拨用地，刘某未办理房地产权登记。后刘某拒不执行合同，李某起诉至某区人民法院，请求确认《房屋转让协议》有效，要求刘某协助李某办理房产过户手续，刘某提出反诉，要求确认《房屋转让协议》无效并要求李某支付房屋使用费。
某区法院审理后认为，协议内容未违反法律及行政法规关于合同效力的强制性规定，依据《物权法》第九条和第十五条的规定，确认《房屋转让协议》有效，驳回李某的其他诉讼请求，驳回刘某全部反诉请求。刘某不服上诉，深圳中院认为刘某依据已生效文书取得涉案房屋所有权，但涉案房屋土地性质依旧为划拨用地。二人未经有关部门批准，买卖在划拨土地上建成的涉案房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定。故合同无效。
李某不服，申请检察监督，广东省人民检察院审查后向广东高院提出抗诉，广东高院指令深圳中院再审。深圳中院判决维持原判决。李某不服，再次申请检察监督，广东省人民检察院审查后再次向广东高院抗诉。广东高院提审本案后维持深圳中院再审判决。李某不服广东高院提审判决，向最高人民法院申诉。最高人民法院再审后认定《房屋转让协议》合法有效。
争议焦点
1.转让划拨用地上房屋的合同是否有效？
2.《城市房地产管理法》第三十八条、第四十条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条是否属于《合同法》五十二条规定的“法律、行政法规的强制性规定”？
3.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条是否适用于转让划拨用地上的房屋？
裁判要旨
最高人民法院认为《房屋转让协议》合法有效。
首先，依据法律文书变更物权，自法律文书生效时物权发生变动。出卖方处分房屋属于有权处分，尽管权利人并未将其登记到自己名下。
其次，《房屋转让协议》未违反法律、行政法规的效力性规定。《城市房地产管理法》第三十八条、第四十条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条不属于《合同法》五十二条规定的“法律、行政法规的强制性规定”。
再次，债权合同《房屋转让协议》不属于以登记、审批为生效要件的合同。
最后，买卖双方知道所转让房屋所属土地属于划拨用地，《房屋转让协议》所载内容是双方的真实意思表示。认定合同有效符合诚实信用原则。刘某反诉要求确认《房屋转让协议》无效并要求李某支付房屋使用费，显然违背了其在《房屋转让协议》中作出的承诺，其不诚信的行为不应得到法律支持；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条适用于直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并不适用于划拨用地上的房屋买卖。
律师解读
对于划拨用地，法院裁定致使物权发生变动，如果未履行出让程序，其划拨用地的性质并不会发生改变，仅仅会导致物权产生变动。法院确定的权利人即使未将该不动产登记在自己名下也可以签订合同转让该不动产。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。此处规定并非对划拨用地之上建筑物转让的限制，而是对转让流程的控制：由受让方取得土地使用权后再行办理出让手续。受让方办理出让手续前，土地性质依旧为划拨用地。同时，该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让出租抵押所获效益抵交土地使用权出让金。
该条文同样规定，履行特定程序后，划拨用地使用权和地上建筑物可以转让。由此可以认为，该规定为非效力性规定，不属于合同法五十二条规定的“法律、行政法规的强制性规定”，违反该规定订立的合同并非当然无效，未履行的程序仍然可以事后补正。
《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，债权合同《房屋转让协议》的效力具有独立性，是否登记或交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。
综上，即便认为房产所在的土地未办理审批手续，也不影响房屋转让协议的效力。我们认为，虽然涉案房屋所在土地未履行出让程序，但双方之间关于房屋转让的协议效力并不受影响，如无其他导致合同无效的情形，合同当然有效。买方订立合同后，也因此可享有对该房屋占有、使用、收益等权利。