在租赁合同被认定为无效的情况下，合同中关于免租期的条款也随之失效。关于出租方能否主张房屋占有使用费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依据该条文，出租方原则上有权主张相应费用，但司法实践中法院通常会综合考虑各方过错程度、房屋是否具备使用条件等具体因素，实践中裁判结果并不统一，仍有大量不予支持的案例，因此对于此类案件的诉讼风险进行分析是必要的。

本文将重点探讨租赁协议签订后，出租方在主协议之外额外给予的免租期内，房屋占有使用费能否主张返还的问题。此类情形下的过错认定往往更为复杂，本文将结合团队近期代理的一起二审改判案例，对相关争议焦点展开分析，以期为出租方处理类似纠纷提供实务参考。

一、为何大量案件对免租期占有使用费不予支持？

尽管司法解释确定了出租方有权参照合同租金标准要求承租方支付占有使用费，但在具体案件中，仍有大量未获支持的案件。笔者通过检索与梳理，发现未获支持的案件，较为集中地呈现出以下特征：

结合上述案例可知，如果法院认为出租方在合同项下存在过错，尤其是过错重大的，以及出租的房屋自始不具备使用条件的，出租方要求承租方返还房屋占有使用费的主张存在较高的不被支持风险。笔者所代理的二审案件，在原一审时也被法院认为出租方存在过错，法院认为后期额外给与承租方的免租期是一种补偿，一审判决不予支持额外给予的免租期内的房屋占有使用费的返还，该案二审阶段经我团队代理后，充分考察了现场情况，并重新研读了合同约定，重新梳理事实并调整代理策略，最终帮助当事人取得了改判的结果。

二、团队案件二审改判案例的主要代理思路与意见

以下结合团队近期代理的一起二审改判案件，说明在“额外给予免租期”这一情形下，如何通过事实梳理与证据补强，改变法院对免租期性质的认定，从而帮助当事人争取到免租期占有使用费返还请求被支持的结果。

（一）一审法院的主要裁判理由回顾

一审法院主要认为，租赁双方后续签订补充协议，增加两个月免租期，系因承租方反映邻近房屋占用其本应使用的庭院（过道），导致承租方租赁的楼宇需要砌墙与邻近房屋进行隔离，法院认为出租方给予该部分免租期的确事出有因，即该部分免费系出租方给予承租方的相关补偿，与双方一开始签订的租赁协议给予免租期系不同性质，亦与双方租赁协议无效的原因无关。

（二）团队二审主要代理意见

1.解释出租方给予额外免租期的原因，即一种商业优惠，指出原审法院认为免租期是出租方给予承租方的相关补偿属于事实认定错误。

首先，将额外的免租期重新定性为商业优惠，而非补偿。具体的，我方在二审中主张：对于出租方给予承租方两个月免租期的原因是承租方提出经营困难，出租方综合考虑承租方租赁期限长达12年，属于长期合作业务而决定给予的商业优惠。在双方《租赁合同》之补充协议的鉴于部分也明确指出该协议是因“乙方提出申请”而协商签订的，并非原审法院认为的这部分免租期属于赔偿性质，一审法院事实认定错误。

此外，承租方所述因邻近房屋占用其“院子”，导致其租赁楼宇没有自己大门不方便进出的问题，团队在二审期间去现场进行了调查，并拍摄了视频，发现承租方所述的问题不存在，从现场情况可以看出承租方租赁的楼宇与邻近房屋之间有便捷的入口用于进出，因此承租方所声称的损失是不存在的，进而无法支撑其“免租期为补偿”的说法。

2. 收集证据来反驳被原审法院认为出租方给与免租期事出有因，厘清争议区域性质与合同边界，指出一审中并未查明该区域的性质，所谓“院子”不在租赁范围内，且属于公共空间。

我方进一步指出：承租方主张因邻近房屋占用“院子”导致其使用面积减少使其遭受了损失。然而，双方在最初订立合同时并未约定“院子”在租赁范围内，租赁合同约定的面积中并不含有“院子”的部分，出租方也从未向承租方收取过“院子”部分的租金。

此外，对于其所谓“院子”的性质。首先，团队在二审新提交了现场视频作为证据，从现场情况看，案涉房屋区域绝大多数楼宇间的空间均未封闭作为所谓“院子”使用，绝大部分为公共可使用的区域。此外，该园区房屋整体均未取得产权证，该园区的出租方包括我方当事人在内，均不拥有对所谓“院子”的产权，也无权对楼宇间的公共空间使用进行干预。即便确实存在邻近房屋占用所谓“院子”的情况，承租方也应当向邻近房屋的使用人主张权利，出租方并不拥有对其所述邻近房屋的权利，也无法干预该房屋使用人的行为。因此，关于承租方所谓“院子”的争议，不应成为影响双方免租期占有使用费计算的因素。

3.出租方向承租方提供的免租期长度和租金标准与出租方从上游获得的条件相同，出租方并未获益。在这种情况下，出租方向上游支付的占有使用费金额可以成为本案的参考依据。

我方在二审中提交了出租方与上游出租方之间，另案纠纷中已实际支付的占有使用费相关证据，证明在出租方与上游另外的房屋租赁合同纠纷中，出租方已实际支付的占有使用费与本案中出租方向承租方主张的金额相差无几，出租方并未因转租而获益。鉴于两段合同在租赁面积、租金标准和免租期长度等方面均保持一致，出租方与上游案件中确定的免租期占有使用费金额可在本案中作为参考，以确保案件处理的一致性和公平性。

三、类案处理经验与风险防范建议

团队代理上述案件的难点以及可借鉴的经验在于：如何避免让法官认为出租方给予额外的免租期，是其因自身存在过错而给出的赔偿或补偿，从而改变法院对额外免租期的定性，让后续补充协议给予的免租期也能够适用因合同无效而返还财产的规则。

结合本案经验，出租方在遇到类似争议时可以重点从以下方面努力：

1.主动收集证据，拍摄现场视频并配合现场解说，释明真实情况，避免法官被对方提供的片面证据所影响，即要在证据的呈现方式上要做到简单易懂；

2.对于路面过道（承租方所称的“院子”）的占用问题，解释清楚合同约定的租赁范围不包括过道，而且过道属于公共空间，出租方也无权对外出租；

3.回归合同约定，寻找有利的细节。重点关注“鉴于/背景、申请原因、优惠性质、适用条件”等影响免租期定性的表述。本案中就抓住补充协议的鉴于部分写的是对方申请的免租期，而不是其主张的出租方存在过错而主动给予的赔偿；

4.提供与上游租赁方的诉讼结果（如有），同类交易已确定的占有使用费金额，可作为法院酌定的重要参考。

以上是本案在诉讼中的经验总结，最终实现了改判效果，具有一定的典型性，在处理类案时可视具体情况进行参考。

此外，笔者也建议，出租方在额外给与承租方免租期时，尽可能明确约定新的免租期的“性质和原因”（如 “因承租方申请经营支持，给予 XX 个月免租期”），避免模糊表述，以减少不必要的纠纷。

四、结语

在合同无效的情况下，出租方主张额外给与免租期内的房屋占有使用费返还具有一定的法律依据。但需重点关注两大重要前提：一是各方在租赁合作中的过错认定，二是房屋交付时是否具备使用条件。在纠纷发生时，应主动收集现场视频、装修记录等客观性证据还原事实全貌，针对对方主张的事实关联性漏洞进行针对性反驳，以系统性诉讼策略最大化维护合法权益；在风险防范层面，在租赁协议签订前，应注重合同条款的精准表述，通过明确免租期适用条件与性质避免歧义，并在合同中清晰界定租赁范围边界，从源头降低争议风险。

本文作者

马海燕 卓建律所高级合伙人

业务领域：房地产、城市更新、投融资、不良资产、涉及房产分割婚姻家事业务。

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王欣港 律师

专业领域:房地产、城市更新、公司法

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